[广发证券]政策面底部改善 行业资金环境向好

2019-02-11 15:55:54

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-02-11
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:易居研究院

??核心观点:.政策环境综述:中央表态温和,地方政策底部改善18年全年,中央对于房地产依旧定调坚持房住不炒,坚持因城施策、分类调控,强调政策的连续性稳定性。进入12月,住建部会议明确19年调控目标为“稳地价稳房价稳预期”,表态趋于温和。与此同时,央行降准1个百分点为市场释放流动性,资金面边际改善。而在地方层面,菏泽取消限售政策、人才政策与公积金改善政策继续落地,地方政策底部改善。

??.成交市场综述:年末供给支撑成交改善根据房管局数据,18年3月重点城市销售增速底部出现拐点,重点城市在供给改善叠加低基数的背景下,全年成交呈现弱改善。单月来看,12月40个重点城市成交面积同比上涨4.0%,增速较11月下滑1.0个百分点,主要受供给推动,26城市商品房年末推盘放量创年内新高,推盘面积在基数抬升同时同比上涨41%。我们认为未来一二线城市价格调控压力不减,供给放量的情况下成交或边际改善,但需要关注市场去化变动情况。而对三四线而言,在销售连续三年处于历史高位的情况下,未来需求或将面临小周期的自然回落。

??.土地市场综述:年末供给放量而成交同比下滑,流拍率回落根据中指院数据,在14-16年土地供需量连续3年下滑的背景下,17-18年土地供需均出现大幅上涨,而当前土地市场降温明显,300城市宅地出让金增速从17年拿地47%回落至18年的3%,单月来看,12月供给放量而成交同比下滑,供销比高位回落但仍处于15年年中水平,同时,300城宅地流拍率10.0%,较11月回落6.8个百分点,仍处于相对高位。

??.资金环境综述:行业利率改善趋势确立,资金面继续向好按揭贷方面,融360数据显示,18年12月首套房贷利率5.68%,环比下滑3bp,为16年8月以来的首次回落,二套房贷利率则回落2bp至6.04%,连续2个月下行。我们认为伴随着整体流动性的进一步释放,叠加信用扩张,将推动地产行业资金面继续向好,无论是房企融资端还是居民按揭贷端均将边际改善。板块投资方面,行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善,将对板块的估值形成支撑,并且考虑到18-19年结算业绩确定性增长带来的防御性,我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。

??.风险提示资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大;行业库存抬升快于预期;政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行。

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